Introdução
A morte de um ente querido é um momento extremamente delicado, onde os familiares lidam não apenas com a dor da perda, mas também com a complexa burocracia da sucessão e partilha de bens. E, nesse cenário, um dos problemas que podem surgir é quando um ou mais herdeiros se opõem à venda de um imóvel que faz parte da herança.
As razões para a resistência
Existem várias razões pelas quais um herdeiro pode resistir à venda do imóvel. Pode haver discordâncias na avaliação do patrimônio, conflitos emocionais ligados ao imóvel, ou simplesmente uma relutância em se desfazer de um bem de valor.
A divisão do patrimônio e a posse do imóvel
A lei estabelece que, na ausência de um testamento que disponha de maneira diferente, o patrimônio do falecido deve ser dividido igualmente entre os herdeiros, salvo acordo entre os mesmos no momento da partilha. No entanto, a morte do proprietário não autoriza automaticamente que um dos herdeiros assume exclusivamente a posse de um imóvel sem o acordo de todos os envolvidos.
Uso do imóvel sem concordância
Os herdeiros não têm o direito de usar o imóvel sem a concordância dos demais, mesmo que um deles já estivesse morando no imóvel antes da morte do proprietário. Isso pode levar a situações complicadas, onde os demais herdeiros têm o direito de cobrar aluguel ou mesmo exigir a desocupação através de um processo judicial.
A exceção do cônjuge sobrevivente
Existe uma exceção importante a esta regra. O cônjuge sobrevivente tem o direito legal de continuar habitando o imóvel próprio que era residência do casal, sem a necessidade de pagar aluguel ou de desocupá-lo, independente do regimes de bens do casamento. Esse direito é específico ao uso para moradia própria. Ou seja, a viúva ou viúvo não pode decidir pôr o imóvel em locação e receber sozinho os aluguéis.
Podemos vender antes de acabar o inventário?
A regra geral é de que o imóvel deve ser vendido após a conclusão do inventário. A venda durante o processo depende de autorização judicial e normalmente tem como requisito a necessidade para pagar as custas do inventário, os impostos ou as despesas de manutenção com os demais bens do acervo.
Pode vender antes de acabar o inventário, sem concordância de todos os herdeiros?
O inventariante tem poderes para, com autorização judicial, vender bens do acervo hereditário. A lei exige a manifestação de todos os herdeiros sobre esse pedido de venda, mas a concordância de todos não é requisitos essencial. Ainda assim, tudo é analisado caso a caso. Normalmente, quando demonstrado que é inviável custear o inventário sem vender algum bem, o juiz deferirá a venda mesmo contra a vontade dos herdeiros.
Pode vender no inventário extrajudicial?
Sim! Em 2022, a Corregedoria Nacional de Justiça publicou uma resolução de norma que permite ao inventariante extrajudicial realizar uma série de medidas para concluir bens do inventário, inclusive vender bens do acervo para pagar as custas e impostos. Como é algo recente, essa resolução depende de regulamentação específica em cada Estado, então, em alguns lugares, os cartórios podem criar alguma resistência. Converse com seu advogado para conseguir providenciar essa venda!
E no extrajudicial, preciso da autorização de todos para vender?
Sim, pois é requisito do inventário extrajudicial que todos os herdeiros estejam de acordo com todos os atos. Sem consenso, não existe inventário extrajudicial. Tem que ser resolvido a justiça.
Após o inventário, como funciona?
Após o inventário, o imóvel não estará mais no nome da pessoa falecida, e é de propriedade direta dos herdeiros. A depender de como foi feita a partilha, pode pertencer a apenas um ou alguns dos herdeiros. Nesse caso, a venda é muito simples, por escritura pública, mas só ocorre com a concordância de todos os proprietários. Se alguém não quiser, há solução mais clara: Processo Judicial de Extinção de Condomínio.
Notificação e prazo para resposta
Se houver uma discordância sobre a venda, é necessário notificar oficialmente o herdeiro discordante sobre a intenção de vender o imóvel. A ele deve ser dado um prazo razoável para responder, com a garantia de que terá preferência de compra, caso deseje adquirir a parte dos demais.
O processo judicial de extinção de condomínio
Se o herdeiro se mantém na recusa ou não responder dentro do prazo, os demais herdeiros têm o direito de iniciar um processo judicial de extinção de condomínio. Este processo, que deve ser conduzido por um advogado especializado, pode levar à venda forçada do imóvel.
O leilão do imóvel
Caso não haja acordo entre os herdeiros, o imóvel pode ser levado a leilão, com um valor mínimo de avaliação definido. No entanto, é importante lembrar que o resultado de um leilão pode ser incerto, com grande perda de valor do bem, e há custos associados ao processo. Em 99% dos casos ocorridos no nosso escritório, os herdeiros que se opõem a venda acabam firmando o acordo para evitar uma perda significativa do valor do bem com o leilão público.
Conclusão
Situações onde um herdeiro se opõe à venda de um imóvel hereditário podem ser complexas e emocionalmente desgastantes. Por isso, é fundamental contar com a ajuda de um advogado especializado em sucessões para garantir que seus direitos sejam respeitados e que a melhor solução possível seja alcançada. Lembre-se, uma negociação amigável entre os herdeiros é sempre a opção menos arriscada e mais pacífica.
