Você acaba de herdar um imóvel e está pensando em vendê-lo. Mas então surge a pergunta: é possível vender um imóvel sem inventário? Como advogado especialista em direito de sucessões e inventário, eu estou aqui para responder a essa pergunta e guiá-lo por todo o processo.
O que é inventário?
Antes de entrarmos em detalhes, vamos entender o que é inventário. O inventário é um processo legal necessário sempre que uma pessoa morre, com o objetivo de listar todos os bens do falecido, pagar suas dívidas e distribuir o restante entre os herdeiros.
Venda de imóvel sem inventário: É possível?
A resposta curta é sim, é possível. No entanto, existem algumas situações específicas e requisitos que devem ser atendidos. Vamos explorar duas das principais maneiras de fazer isso: através da cessão onerosa dos direitos hereditários e do alvará judicial.
Cessão Onerosa dos Direitos Hereditários
Na cessão onerosa dos direitos hereditários, os herdeiros vendem seus direitos sobre o imóvel antes mesmo do início do inventário. Isso é feito através de um contrato registrado em cartório por escritura pública.
Vamos imaginar uma situação: João acabou de perder seu pai, que deixou como herança um apartamento no centro da cidade. João tem duas irmãs e todos concordam em vender o apartamento. Eles encontram um comprador, assinam um contrato de cessão onerosa dos direitos hereditários e o comprador se torna habilitado para promover o inventário.
Mas atenção: a propriedade definitiva do bem só será transferida após a conclusão do processo de inventário. A grande vantagem para os herdeiros é que o inventário passa a se tornar responsabilidade do comprador.
Alvará Judicial: Autorização do Juiz para venda do imóvel preso em inventário
A segunda maneira é através do alvará judicial. Durante o processo de inventário, o inventariante (pessoa responsável por administrar os bens do falecido durante o processo) pode solicitar ao juiz a autorização para vender o imóvel antes da partilha.
Vamos a um exemplo: Maria é a inventariante do inventário de sua mãe. A família precisa vender uma casa herdada para pagar as dívidas do espólio. Maria, então, solicita ao juiz um alvará judicial para vender a casa. Se o pedido for justificado e todos os herdeiros estiverem de acordo, o juiz pode conceder o alvará e a casa pode ser vendida antes do término do inventário.
Essa é uma forma mais segura, embora possa ser mais demorada, de vender um imóvel sem inventário. Nessa situação, o comprador se torna proprietário com a venda, e o dinheiro ficará depositado em conta judicial até a conclusão do inventário. A grande vantagem é que a família pode usar esse dinheiro para pagar todas as despesas do inventário e concluir tudo rapidamente.
Atenção à dupla tributação
Em ambas as situações, ocorre uma dupla tributação. Isso porque são duas transmissões sucessivas do bem: a primeira do falecido para os herdeiros (sujeita ao ITCMD – Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doação) e a segunda da cessão do herdeiro para o comprador (sujeita ao ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos).
Precauções antes da venda
É essencial tomar algumas precauções antes de concluir a compra e venda. Por exemplo, é importante fazer uma avaliação cuidadosa dos vendedores e do imóvel para garantir a ausência de restrições ou dívidas que possam afetar o bem, assim como avaliar, por um advogado, o próprio processo de inventário para conferir se não há nulidades, se não há dívidas que foram ocultadas pelos herdeiros e se todos os herdeiros foram cientificados da existência do inventário.
Em todas as etapas desse processo, a assistência de um advogado é fundamental para garantir a conformidade legal e evitar surpresas futuras.
Conclusão
Vender um imóvel sem inventário é possível, mas exige cuidado, atenção às leis e, em muitos casos, o acompanhamento de um profissional especializado. Espero que este artigo tenha ajudado a esclarecer suas dúvidas sobre o assunto. Seja qual for o caminho que você escolher, lembre-se: sempre é melhor prevenir do que remediar.
